長租還有希望嗎?自如CEO熊林:機構滲透率會超過50%

近年來,長租公寓頻繁出現在大眾的視野里。風光的時候它是資本寵兒,但風口過後卻是一地狼藉。

行業開始反思,或許長租公寓就不該成為一個所謂的風口。大量跟風湧入的中小從業者並沒有對它建立正確的認知:運營長租公寓遠比想象中困難,它既不是一個高利潤的行業,也難以追求短期利潤回報。作為民生行業,長租公寓與千萬租客、房東息息相關,就算是客觀原因導致的創業失敗,帶來的影響也比一般項目要大得多。

但無論如何,長租公寓本身的價值沒有受到動搖——在控制好風險的情況下,它仍然是最貼近年輕人生活方式的居住產品。只是在看清風險之後,從業者終於開始明白,必須要用更冷靜的心態、更長遠的目光深扎到運營里。

「中國租賃行業的大方向不會變,因為租客的需求、業主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之後,這個行業一定會變得更加理性。」自如CEO熊林向36氪說道。

自如是中國第一家機構化運營的長租公寓,成立至今正好9周年。可以說,它完整見證了行業從0-1的成長。長租公寓是如何興起的?這些年到底經歷了什麼?未來又會往哪兒走?或許我們可以從自如這家公司身上找到一些答案。

需求催生「風口」

城市租房人口的比例近年來在持續上升。但城市青年的租房史,幾乎就是一部不斷重複的「血淚史」,想要找到滿意的房子不容易,不僅有可能遇上奇葩室友,還要與中介、房東鬥智斗勇。

自如最初創立公司的原因非常「樸素」,就是希望用創新性的解決方案提升用戶的租房體驗。而這些年來,熊林發現,年輕人對於租房的需求正在發生變化。

用戶開始更加註重設計風格,甚至開始要求獨立居住。由於工作節奏加快,年輕群體習慣了選擇有維修、保潔等配套服務的租賃產品。租客對於科技的期待也越來越高。過去十年,中國被互聯網技術深度改變,租房也是如此,在今天,租房可以像訂酒店一樣操作。

這些需求變化背後,都體現出年輕人正在追求一種「更輕」的生活方式——更靈活、更自由,而長租公寓就是與這種生活狀態最匹配的居住產品。長租公寓的特點就在於產品和服務更加高品質和標準化,房源信息真實,定價相對穩定,專業的管家服務模式也受到年輕人的喜愛。

從2014年開始,各大酒店集團、開發商、房產經紀公司以及創業公司都開始湧入行業,短短几年間,大大小小的各類長租公寓品牌達到上千家。

自己所在的賽道從默默無聞到被推上風口是一種什麼樣的經歷?對此,自如感受頗深。

「我對競爭很早就有自己的看法。任何行業有競爭都不是壞事,因為競爭可以讓消費者獲得更好的產品和服務,也會讓企業有更謙卑和更進取的心態,去創造更大的價值。」熊林向36氪表示,競爭不是問題,但如果在創業過程中忘記初心,對待競爭時也很難保持良好的心態。

「初心」這個詞聽起來有點虛,但它在很大程度上決定了一家企業的氣質,不過在誘惑和競爭中,保持初心不是一件容易的事。

在成立一周年時,自如內部提出一句話:相信時間,盡量相信這是一個長期的業務。而在如今9周年之際,團隊復盤時,關於初心總結了一句新的口號:「歷9彌新,定自如初」。

「在大家比拼的過程中,如果非要說一個最重要的因素,那我認為就是長期心態。有沒有把這個行業要當成長期的事業來看待,是不是用一個長期的態度來對待所做的一切,包括交付的每一套房子(產品)、提供的每一項服務,是不是用長期回報的概念來計算今天在技術、品質、甚至是城市社區建設上的投入,我覺得這個是最核心的區別。」熊林說道。

在長期主義的心態下,過去幾年自如並沒有太重視市場上短期以及局部的競爭形態,更多把注意力聚焦在客戶和「行業經營的本質」上。

從結果來看,堅持長期主義也給予了企業正向的反饋——一直以來,自如都保持着頭部位置,目前管理超過100萬間房,擁有50萬業主、150萬在住租客,還有3萬多名服務者。無論行業站上風口還是經歷風暴,穩健都是自如始終堅持的關鍵詞。

信任的「保質期」

2019年,青客公寓、蛋殼公寓相繼赴美上市,而另一方面行業經歷洗牌,發生了多起併購事件,但還有大量中小公寓無人接手。2020年突如其來的疫情,讓這個行業遭受了更多考驗,「暴雷」事件頻出,長租公寓徹底回歸冷靜期。

長租公寓是重資產的「C2B2C」模式,是先以包租的形式從業主手裡收房,然後在租客端通過提供品質化產品和標準化服務收取租金溢價。

關於這個模式,熊林很早就提出了觀點:這可能是進入門檻比較低的行業,但是它對運營管理能力要求很高,需要跨過規模、品質、服務、O2O等幾個關口。

巨額的前期投入決定了長租公寓不是一個盈利很快的行業,企業需要用更長的時間來實現盈利。租房涉及到持續經營,簽約只是服務的開始。這要求長租公寓只能追求長期客戶價值回報,只有達到一定規模以後,再通過優化運營模式來持續提升盈利能力。

過去幾年,中小從業者正在慢慢變少,而還在咬牙堅持的長租公寓受疫情影響,經營難上加難,甚至面臨現金流斷裂的情況——這也是長租公寓「暴雷」的重要原因。

長租公寓「暴雷」引發了更大的社會問題:業主想要拿回租金,租客擔心被驅趕,兩方受害者的矛盾進一步激化。在這個行業發展的過渡期,用戶對長租公寓不信任日趨加深。

在租房時,用戶開始注重選擇更有實力的長租公寓,甚至多了個心眼,在找房之前還會先查一查公寓方的背景和運營情況。《2020中國青年租住生活藍皮書》的調查數據顯示,有56%的城市租客更關注「大且好」的長租機構。

無論是什麼行業,當一個創新的模式出現時,「獲取信任」都是一件非常重要並且有難度的事情。

在自如剛成立的早期階段,為了獲取租客的信任,團隊在產品設計上有自己的考量。例如在傢具家電的選擇上,初期團隊選擇購買大品牌到現在選用更環保的板材。自如還推出了「三天不滿意0違約金換租」、維修「兩小時五環以內要上門」、「7×9小時服務」等,試圖通過產品提升、服務承諾來贏得客戶更多的信任。

不過持續的信任並不能通過響亮的口號和承諾,或是幾件大事來建立,它來自於日常的點點滴滴。尤其是在居住生活中,各種想得到、想不到的事情層出不窮,企業可能稍有一絲決策失誤就會對用戶信任和品牌形象產生影響。

在今年疫情期間,自如對此的體會更加深刻。

疫情防控本身的重要性極度高,不容許出任何錯誤。尤其是自如這樣的頭部長租機構,由於服務的租客、業主規模都比較大,防疫工作難度很高。

在這個過程中,自如投入到社區工作中里,幫助社區做進出人員的登記;用戶進出不方便時,員工承擔送水、送外賣、買東西的職責;同時,自如針對用戶做了一些租金減免的政策,在可承受範圍內付出了相當多的成本。

熊林坦言,團隊初期有些低估了疫情對實際情況的影響,因此「有些服務不那麼周到」。期間出現了服務延遲,甚至在某些極端情況下,一些管家服務不如預期。在不得不對部分區域里的房屋經營進行優化時,團隊懷着忐忑的心情去和業主商量。

「公司到今天九年了,馬上就是兩位數了,有很多感慨是早期我們做這個行業時沒有想到的。因為很多事情只有遇到極端情況時才會去感受到。」熊林表示。2020年是特殊的一年,現在團隊最大的想法是,把九周年來那些給予支持和理解的用戶、業主做的事情「珍藏起來」,並時刻提醒自己,在往十周年甚至更遠的路上走的時候,別忘了為什麼出發。

長租機構依舊樂觀

雖然不易,但沒人能否認長租公寓的長期價值。國家「租售並舉」在制度層面不斷推進,目前《住房租賃條例(徵求意見稿)》發佈,全國政協協商會仍然鼓勵發展長租公寓,支持民營租賃機構發展。

而熊林更樂觀地認為,從長期來看,長租公寓在未來將成為主流模式,並在租賃市場的佔有率達到50%以上。

這是由業主出租需求和客戶租房需求的特徵決定的。在租房這件事中,一端是個人業主,一端是個人租客,兩端海量且需求複雜的個體,如果僅通過簡單的中介和信息撮合服務進行匹配的話,效率十分低下。

而長租機構的介入就扮演了高效銜接業主、租客兩端的角色,滿足他們的個性化需求。業主出租房屋只需要把房子委託給靠譜的機構,租客也有更豐富的產品選擇、租期選擇、付款方式和服務項目。

同時,長租公寓的產品形態呈現出越來越豐富的趨勢,在某種程度上印證了兩端的需求。以自如為例,早期從合租切入,主打畢業后三五年的人群。後來,自如在北京、上海一線城市的房源中,一居到兩居的整租產品佔比在持續上升,還陸續推出了自如寓、自如豪宅等新產品。最近,自如還在廣東新落成了一個6.3萬平米的租住社區「自如里」。

熊林表示,在從業者的創新和政府的推動下,城市租賃供給正在持續優化。「我自己特別相信,未來租賃真的會有很豐富和自由的選擇,人們在買房之外還會多一種同樣有品質、同樣能讓人感到愉快的居住選擇,會讓大家覺得這是一種很不錯的生活方式。」

如果去看未來的市場格局,集中式公寓或許會在不同的細分領域會湧現出小而美的公司,但分散式公寓卻會越來越集中。因為解決中國城市人口租賃需求的主流供給仍然是分散的小區式物業,在分散的模式中規模為王,這也是自如這樣的頭部機構在紮實經營9年後收穫的機會。

作為一個不動產+互聯網行業,長租公寓的商業模式相對來說比較穩定。9年來,自如在產品、服務、O2O、互聯網科技、社區等方面持續構建自己的能力,未來也會在這些方面繼續努力和投入。雖然做的事情不會變,但隨着規模的增長,企業要承擔的社會責任卻越來越重。比如維持城市租賃體系的價格的穩定,甚至是垃圾分類。

熊林認為,租賃在中國大型城市人口的佔比中達到35%以上,在長租公寓這個行業,管理的每一套房、每一個客戶,交付的每一次工單都構成了這個城市生活的一部分,本身公寓行業就是城市運營不可或缺的部分。長租公寓要做的,不僅僅是簡單的一個功能性產品,還應該承載起更多社區或者是城市生活所賦予的責任。

「如果用這種心態來做,長租機構確實要把自己作為城市運營的一分子,社區的一分子,甚至在裡面承擔起推動城市居住形態和文明形態發展的責任。當然今天我們還在這上面做得不夠,我們也會持續努力,把理解的這些責任轉化到產品和服務里來。」熊林說道。


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