越秀房產基金經營收入 8.31億,符合預期

成長型物業表現優異,武漢財富中心收入同比增長33.6%:

  • 成長型物業(包括武漢物業和杭州維多利)經營收入同比增長20.8%至人民幣1.047億元。成熟型物業中,佔比最大的國金中心寫字樓經營收入達人民幣2.449億元,同比增長1.2%。
  • 整體寫字樓收入總額同比增長3.5%,至人民幣4.684億元。
  • 物業整體出租率約為92.1%,較2019年同期的90.5%,同比增長1.6個百分點。其中,成熟型物業出租率94.5%,成長型物業出租率86.7%。

 

經營業績符合預期,每基金單位分派0.099元人民幣,年化分派收益率6.22%:

  • 上半年收入總額為人民幣8.311億元,物業收入淨額為人民幣6.538億元。
  • 物業組合估值維持於345.99億元人民幣,同比基本持平。於2020年6月30日,每個基金單位的基金單位持有人之應佔資產淨值為人民幣4.38元。
  • 每個基金單位分派為人民幣0.0990元,約等於0.1098港元。按基金單位於2020年6月30日的收市價3.53港元計算,按年計算的分派收益率為6.22%。

 

經營成本管控有效,物業相關稅項同比下降41%:

  • 積極控制和降低經營成本,整體物業經營開支總額同比下跌34.5%。尤其受疫情影響較大的酒店及服務式公寓。
  • 物業相關稅項較2019年中期下降41%,主要由於中國政府就越秀房產基金對租戶提供租金寬減後,作出稅收的減免。
  • 為履行企業社會責任,為業務受爆發不利影響的租戶減輕壓力,向寫字樓、零售商場及批發商場的若干租戶提供臨時租金寬減,於艱難時期與租戶同舟共濟。

 

財務管理穩健,融資成本下降107個基點:

  • 於期末,現金及現金等價物及短期存款結餘約人民幣14.44億元,具備充足財務資源以應付財務承擔及營運資金需要。
  • 主動管理到期債務,平滑市場波動影響。第二季度後期市場利率水平下行,整體融資成本年利率從2019年末的4.2%下降至2020年中期末的3.13%。

 

全球量化寬鬆政策,REITs產品受惠於減息週期:

  • 展望下半年,全球量化寬鬆、市場消費復蘇,政策支持等利好因素不斷。首先,全球量化寬鬆政策,REITs產品受惠於減息週期。全球央行集體「放水」,降息成主旋律,反映港元借貸成本的Hibor(香港銀行同業間拆借利率)跌至近年低位。越秀房產基金受惠於減息週期,預期存量融資成本及再融資成本均下降。考慮一年內到期債務的再融資影響,預計未來融資成本可繼續下降。

 

營運及業績摘要:

香港,中國 - Media OutReach - 2020年8月6日 - 越秀房地產投資信託基金(「越秀房產基金」,連同越秀房託資產管理有限公司,統稱「基金」;股份代號:00405)公佈其截至2020年6月30日止之未經審核中期業績。

 

越秀房託資產管理有限公司(「管理人」)向基金單位持有人宣派2020年中期期間每個基金單位約人民幣0.0990元,約等於0.1098港元(2019年中期:人民幣0.1360元,約等於0.1546港元)。按基金單位於2020年6月30日的收市價3.53港元計算,按年計算的分派收益率為6.22%。


物業組合估值保持穩定,於2020年6月30日,越秀房產基金之物業組合估值約為人民幣345.99億元,較2019年基本持平。

 

出租率維持較高水平,保持優質客戶資源穩定。物業整體出租率約為92.1%,較2019年同期的90.5%,同比增長1.6個百分點。其中,成熟型物業出租率94.5%,成長型物業出租率86.7%。

 

上半年,為有力應對疫情的不利影響,越秀房產基金制定了更加合理和有針對性的租賃政策,有效化解經營風險。針對寫字樓業態尋找各個城市產業動能、以"四個畫像"( 產業畫像、行業畫像、產品畫像、服務畫像)精準定位客戶;零售商場則尋找各個項目消費動能,以"十大運營體系"賦能商家,包括:1. 商業動線管理及資產價值管理;2. 租務合同管理WALE;3. 商戶坪效管理;4. 商戶租售比管理;5. 租戶業態結構及價值貢獻管理;6. 主力租戶及提成租戶管理;7. 商戶經營成本及銷售管理;8. 經營黑白名單預警管理;9. 精準營銷全流程管理;10. 會員價值管理;專業市場實施線上線下結合,打造"白馬之芯"品牌新時尚;酒店公寓着力內循環驅動,打造商務休閒新體驗。

 

廣州國金中心

面對疫情影響,國金中心疫情防控應用國際建築業主與管理者協會(「BOMA」)體系應急管理指引,抗疫經驗獲政府高度肯定,成為當地復工復產的標桿,在市場上梳理良好口碑。上半年受疫情影響廣州甲級寫字樓租賃需求疲弱。管理人靈活調整招商策略,加強拓展渠道、提升物管口碑及中介管理,搶佔市場先機,新簽租約面積達1.5萬平方米,寫字樓出租率從1月份91.6%提升至上半年末94.0%。管理人加強與政府機構、知名服務機構合作,成功引入七家優質租戶,成交租金與市場持平。廣州寫字樓市場租金雖有一定幅度下跌,但憑藉管理人不懈努力,廣州國金中心寫字樓平均租金相對同區項目仍錄得17%溢價。

 

管理人穩妥推進「國金天地」招商及品牌調整,順利完成負一層輕餐飲品牌、四至五層大餐飲品牌更替,租金單價較原租戶提升10-30%。針對部分處於解凍期的經營商戶,管理人給予必要的經營紓困措施,透過全方面推廣幫扶,配合疫情初期及中後期的數字化線上營銷,實現商場整體經營平穩過渡。截至2020年6月,商場坪效恢復至往年同期的85%。

 

上半年,酒店行業受疫情衝擊最為嚴重。四季酒店針對疫情適當調低房價,以穩步提升入住率為核心,通過多渠道組合促銷,嚴控成本,提高整體客房收益,經營收入恢復程度從2月份的低點3%恢復至六月份的62%,期末時點入住率高於競品10個百分點。雅詩閣公寓多渠道營銷吸引長住客房穩步回升,強化線上旅遊中介(「OTA」)渠道促銷拉動短住房逐漸恢復。國金雅詩閣公寓在雅詩閣中國區中業績收入和GOP%均排名第一。

 

截至2020年6月,四季酒店較直接競爭群相比,平均出租率高3.3個百分點,平均房價高34.4%,每可售房收入高48.6%,市場標桿地位依然鞏固。雅詩閣公寓較直接競爭群相比,平均出租率高14.2個百分點,平均房價高44.7%,每可售房收入高77.3%,繼續領跑第一梯隊。


武漢物業

武漢為此次疫情的重災區,越秀財富中心管理團隊積極應對,加強產業鏈招商,積極增加客戶儲備,精準把控成交價格,篩選優質客戶。上半年新簽合同面積約2.9萬平方米,促成場內優質客戶擴租。合同續租方面,採用靈活務實租賃政策,成功與全年七成五到期客戶達成續租意向,有效保證到期客戶穩定性。隨着各項宏觀政策陸續出台,武漢疫後復元環境不斷改善,企業復工復產步伐加快,互聯網科技、醫藥健康、環境衞生等行業需求增長,經濟穩中向好、長期向好。近日武漢越秀財富中心成功入圍英國皇家特許測量師學會(「RICS」)中國峰會2020年度商業項目獎,並榮獲2020抗疫突出貢獻證書。

 

武漢物業是整個礄口區第一批復工復產的商業物業,即使在疫情期間星匯維港購物中心超市仍持續開業,管理人主動求變,搭建線上商場,實行雙線運營;採取有效應對措施,多層面進行幫扶穩場,商場坪效已回復至去年同期的85%;增加集合店及餐飲商戶,吸引顧客到場消費,提升商場整體經營氛圍。

 

白馬大廈

配合政府抗疫需求,白馬市場延遲春節假期後的開業時間。開業後,針對人流密集情況,通過給商家配備防疫用品、進行設置檢疫措施、測量體溫及軌跡申報等措施嚴控疫情,在此保障下,白馬市場成為商圈首個複市表率,上半年末客流量恢復至去年同期的60%,6月份客流環比提升23%,開業率接近九成,高於商圈水平。管理人靈活調整招商策略,透過自媒體宣傳、儲備客戶轉化、競品市場信息獲取等方式,多渠道儲備目標客戶儲備客戶384家;適時推出經營扶持措施,穩定場內現有優質核心客戶,為下半年續租做好充足準備。積極謀劃首層經營定位優化調整,重點打造中庭經營區域,打造「時尚之心」,提升樓層品牌豐富度;搭建線上線下營銷模式,促進服裝銷售拉動消費,助力商戶恢復正常經營。

 

上海越秀大廈

管理人因應市場供需變化,主動實施靈活有效之租賃政策,透過產品升級和服務升級,打造越秀大廈自身的核心競爭力。上半年大廈新簽成交量上升,續租率高達七成,整體出租率高於市場平均水平;成功引進五家目標優質客戶,有力保障租戶結構及大廈經營收入。

 

財富廣場、城建大廈

財富廣場及早謀劃全年到期面積續約,提前完成重點客戶合同簽訂,掌握招商租賃主動權,經營保持平穩。城建大廈上半年主動化解經營風險,嚴控進駐租戶品質,抓住3至4月市場機會,實現客戶快速轉化,引入多家知名企業。


維多利廣場

管理人針對性輸出重點幫扶措施,通過線上營銷、「週末市集」加強疫情後引流,幫助主力店儘快恢復至正常銷售水平,目前主力店銷售情況已進入回暖期,商場整體坪效恢復至去年同期的65%以上,其中餐飲業態坪效恢復至97%。上半年招商工作在疫情期間逆市而行,結合項目定位淘汰風險租戶,引進了多家業態頭部品牌,為下半年個別樓層整體升級改造及到期優質客戶續約奠定基礎。

 

杭州維多利

管理人把握機會扎實推進招商租賃事宜,項目訪客量和出租率創歷史新高;順利完成主力客戶三千多平方米面積續簽,為項目整體穩定帶來有力保障;成功引進一家世界500強企業,進一步優化租戶結構。

 

積極推進資產增值工程,實現物業保值增值

上半年,管理人繼續投入多項資產提升改造工程,包括正在推進實施的四季酒店南廣場綠化形象提升工程、雅詩閣公寓形象提升工程、城建大廈空調風機盤管更換、白馬大廈外牆翻新改造、上海越秀大廈公區衞生間潔具更換、武漢越秀財富中心65層和66層單元裝修、武漢物業供電加裝監視及能耗管理系統和電梯加裝斷電夾層裝置等,預計投入費用二千多萬元人民幣,持續提升項目的設備安全和營商環境。

 

主動管理到期債務,平滑市場波動影響

管理人主動管理到期債務,今年上半年提款52億港元銀團貸款項下的21億港元5年期貸款,置換到期融資及滿足越秀房產基金運營需求。同時維持合理的融資結構與匯率與利率敞口,平滑市場動盪對基金業績的衝擊。

 

未來展望

越秀房產基金主席、執行董事及行政總裁林德良先生表示:「2020年上半年,受新型冠狀病毒疫情(「COVID-19」)影響,中國宏觀經濟受到較大衝擊,越秀房產基金因應疫情後的市場變化及不同行業租戶所面臨的壓力,提供租金減免措施,與租戶同舟共濟,同時制定更為合理且具針對性的租賃政策,有效化解疫情帶來的運營風險,各項經營指標逐步企穩回升。展望下半年,管理人將沉着應對市場變化,通過多項管理和措施,實現物業保值增值,旨在為基金單位持有人提供穩定回報。」



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