進擊的城家和風口上的長租公寓市場

近來城家公寓亮相頻頻,在2018年伊始宣布落地北京,且城家總經理蔣衛東豪言,城家計劃2018年房源量達到2萬間,新開門店50多家,進入規模化擴張的新元年。城家背後,是正在崛起的長租公寓市場。

漂泊在一二線城市的年輕人在居住上,有一個普遍的痛點,想有一個有質量的生活空間。但以預測樓市神準的著稱任志強早年已經表示,年輕人就該買不起房。

買不起,可以租嘛。凱文·凱利在其《必然》一書中預測道,未來的人們更關心物品的使用權,而非擁有權。出行領域的共享單車、滴滴打車就是一個例子,不少人不再偏好擁有一輛車,而是養成了出門打車的習慣。

房子究其本質,是一個生活空間。無論是買的,還是租的,住的空間才是在大城市打拚的年輕人的剛需。

目前中國流動人口超過兩億,其中青年人口占絕對比例。根據鏈家研究院數據統計,我國租賃人口佔總人口的比例僅為12%,對比日本33%和美國31%的數據都明顯偏低。

一方面是遠未飽和的市場,另一方面是中國政府為推動住房租賃市場發展,持續加碼的政策,嗅覺靈敏的地產開放商、酒店集團、房產中介,以及創業公司們紛紛進場了。不少創業公司還在2016、2017年經歷了一波密集融資。

城家公寓正是踩准了中國住房租賃市場的風口,2015年入場。目前在全國擁有29家門店,服務租客5萬多人。和依賴風投的創業系不同,城家背後的靠山是華住酒店集團。乍一聽華住有點陌生,但漢庭、全季、桔子水晶、宜必思、海友等熟悉的酒店品牌均在其旗下。而華住酒店集團創立於2005年,目前已經在中國370多個城市裡擁有3200多家酒店。顯然,城家又是一個站在巨人肩膀上實力派的玩家。

放眼市場,除了城家,還有地產商萬科推出的泊寓、房產中介鏈家旗下的自如,以及魔方、YOU+等大大小小的創業系,都在發揚各自基因優勢,爭奪客群。

中國的租房時代的前哨已經吹響。

獨居的時代到來

城家把自己的使命定為「陪伴美好的獨居時代」。獨居未必美好,但是獨居時代的定義卻一針見血。

長租公寓的出現,是個人主義進階的產物。房型的演進是現代人越來越獨立的寫照。從四世同堂的大四合院,到一廳三室的大戶型,再到40平左右的單身公寓,人們變得愈加個體化。

個體化伴隨着現代社會的悖論,一方面是年輕人從地緣、家庭等社會關係中解脫出來,擁有越來越多的自由,另一面是個人獨自面對不確定性的社會時,日益增強的孤獨感、空虛感。

所以體現在年輕人對租房的要求上,一方面他們不願將就合租,要求自由獨立的個人空間。於是單身公寓這樣的一個獨立、個體化的小空間呼之欲出。而另一方面,他們還要以自己的方式打破現代社會孤獨的咒語,要求居住圈也要有社交屬性。這使得公寓不等於單純的居住場景,必然要和年輕人的生活、社交、文化需求相互交織。

這也印證了鏈家集團副總裁楊現領的話,「租賃本質上是一個高度服務的生態系統,需要大量的運營商、服務機構參與其中,形成完整的產業鏈。」

城家的優勢

租戶和企業面臨的首要尷尬處境是,獨居時代非常缺少適合獨居的房子。因為目前中國一線城市裡大部分蓋起來的房子,大都是為了賣給業主,而非為租客服務。所以大多數長租公寓面臨著合適的房源少,並且拿房成本高企的困境。

同時,高度服務的生態系統考驗公寓運營能力。作為長租公寓的核心住戶90后們,從小成長在相對優越條件下,他們對生活空間、家居裝修、生活服務都有較高的品質要求。除了房子本身好,房子的配套設施也要跟得上,健身房、快遞櫃、保潔服務、24小時的安保等都不能少。然而對於企業而言,過高的人力投入和難以量化的人際對接,都讓企業感到增值服務這塊軟骨頭也不好啃。

而這兩塊,城家都處於上風。在物業上,城家可以藉助華住酒店集團的存量物業進行改建,酒店的分房格局適應單身公寓的要求,減少二次分割。同時酒店的消防資料相對完整,降低了後續改造成公寓后的消防報批難度。與之對比,辦公樓、商場這類資產改造成公寓后能夠直接通過消防驗收的概率較小。

在運營上,華住酒店集團和城家資源高度共享,華住集團總裁金輝同時兼任城家CEO,藉助酒店背景,使得城家在公寓的運營效率有先發優勢。近期,城家還升級了管理系統,實現進一步自助化,少人化管理。

城家喊出了「靈活住」的口號,根據住客的場景需求,產品細分化到日租、周租、月租和長租。在城家的APP首頁可以看到四個產品分類,針對求學、就醫、出差場景的「城市短租」,滿足跨城工作需求的「酒店長包房」,為遊客服務的「民宿客棧」,以及城市白領所青睞的近地鐵公寓。

城家和生活電商的聯盟

進軍北京的城家公寓與淘寶心選首次展開了合作,淘寶心選的產品將植入城家公寓中。淘寶心選是淘寶官方的自營品牌,由淘寶平台做品控,產品涵蓋居家、餐廚、洗護、出行等品類。

城家認為淘寶心選在調性和客群上,和自己具有高度一致性:這是一群喜歡簡約清新質感的北歐風的年輕中產。

他們都是80后、90后的城市白領,他們對家居物件的產品質量要求很高,床上用品要能裸睡,毛巾要親膚,餐具要有顏值。他們要求商品優質的同時,預算也有限,拒絕為虛高的商品價格交智商稅。所以砍去層層中間成本的大廠製造直銷,得到了他們的青睞。

在公寓加生活電商的場景中,電商利用公寓空間,打造商品的展示和體驗場所,租客入住體驗后,如果對室內的產品很滿意,隨即可線上下單購買。而公寓則藉助自營電商的精心品控和用戶偏好,省了一部分自己揣摩用戶審美的精力。

無獨有偶,在2017年下半年,網易嚴選和萬科泊寓推出了嚴選HOME。網易嚴選和淘寶心選都是主打生活家居的自營品牌,兩家風格相似,都在迎合年輕中產階級的審美和生活方式,並且都在尋找線下的落地營銷場景。

所以這類生活電商與青年公寓的牽手有其自然邏輯。但是問題是,泊寓和城家顯然在用同樣的策略,搶奪同樣的一群用戶。

而放眼整個租賃市場,搶食者卻遠遠不止這兩家。僅地產系就對手林立。

接下來,品牌公寓的競爭將會更加顯性、激烈,觸網方式更多樣,不少租房平台已經接入了芝麻信用,來高效地甄別租戶。城家表示,將考慮接入互聯網公司的信用平台。


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